Secondo l’articolo 1, commi 595 e 596, della legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) è prevista una variazione per il regime fiscale con cedolare secca: in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 appartamenti, l’attività di locazione si presume esercitata nella forma d’impresa.

I titolari delle strutture ricettive, gli intermediari immobiliari, i gestori di portali telematici e i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo sono tenuti a pubblicare il codice identificativo dell’immobile nelle comunicazioni inerenti all’offerta / promozione dello stesso.

COSA SONO LE LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi sono contratti di durata non superiore a 30 giorni, con possibilità di previsione della fornitura dei servizi accessori di pulizia e cambio biancheria. Essi sono soggetti all’imposta sostitutiva con aliquota al 21% con cedolare secca. Inoltre, in caso di intervento di intermediari per il pagamento dei canoni, questi sono tenuti ad operare la ritenuta del 21% sull’importo del canone lordo.

Vediamo di seguito, chi riguarda, cosa significa e come avverranno le suddette modifiche.

SOGGETTI COINVOLTI

La disciplina delle locazioni brevi riguarda le persone fisiche che stipulano il contratto di locazione al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.

Possono quindi essere destinatari del regime dell’imposta sostitutiva il proprietario dell’immobile o degli immobili, il conduttore dell’appartamento che stipuli un contratto di sublocazione, così come il comodatario che stipuli un contratto a titolo oneroso in favore di terzi.

Il regime si può quindi applicare qualora il proprietario (comodatario/conduttore) stipuli il contratto:

• con i terzi direttamente,
• tramite intermediazione immobiliare,
• con i soggetti gestori di portali telematici (booking, airbnb, ecc.) in grado di mettere in contatto i potenziali clienti con i potenziali conduttori di appartamenti.
• Il regime fiscale della cedolare secca si applica anche ai contratti di sublocazione se stipulati secondo le condizioni della locazione breve, quindi contratti a titolo oneroso conclusi dal conduttore/comodatario e aventi come oggetto il godimento del bene.

COSA CAMBIA?

Qualora si adibisca alla locazione breve più di quattro appartamenti, si presume che l’attività sia esercitata in forma d’impresa, con conseguenze quali apertura p. Iva, redazione e tenuta delle scritture contabili.  Obblighi quindi di natura contabile e fiscale.

PRESUNZIONE ASSOLUTA O RELATIVA?

Si tratta di una presunzione legale assoluta: nel momento in cui il proprietario concede in locazione con formula abbreviata una proprietà oltre il limite previsto, scatta la presunzione (senza possibilità di prova contraria) di attività svolta in forma imprenditoriale.

COSA SUCCEDE CON IL REGIME D’IMPRESA?

Nel momento in cui un soggetto destina alla locazione breve più di quattro appartamenti viene considerato ex lege imprenditore. Conseguentemente, sorgono a suo carico determinati adempimenti.

Innanzitutto è necessario aprire la partita Iva con conseguenze quali adempimenti fiscali e contabili:

• Scelta regime fiscale
• Presentazione dichiarazioni fiscali
• Iscrizione per la previdenza
• Assistenza per il versamento dei contributi.

Non solo! Laddove il volume di affari superi i limiti previsti dalla legge per accedere al regime forfettario, il contribuente diviene soggetto passivo ai fini Iva, con tutto quello che ne discende ai fini degli adempimenti fiscali (liquidazioni periodiche, dichiarazione iva, ecc.)

REQUISITI

Tali nuove regole non si applicano a quegli immobili situati all’estero e a quelli che non hanno finalità abitative.

La locazione deve, quindi, riguardare:

• Unità immobiliari situate in Italia
• Appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 Uffici o Studi privati)
• Le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc.)
• Le singole stanze dell’abitazione.

La disciplina delle locazioni brevi non si applica qualora siano offerti servizi aggiuntivi non connessi con le finalità residenziali dell’immobile, (somministrazione pasti, autonoleggio, guide turistiche e interpreti) poiché richiedono per loro natura un livello minimo di organizzazione.

BANCA DATI PER GLI AFFITTI

La Legge di Bilancio 2021, ha modificato quanto previsto dall’articolo 13-quater del decreto Crescita n. 34/2019, istituendo presso il Mibact (il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo) una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi.

Agli immobili sarà assegnato un codice da utilizzare per ogni comunicazione relativa all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

Il codice identificativo dovrà essere dichiarato per tutte le comunicazioni riguardanti la promozione e l’offerta, degli immobili affittati, anche per breve periodo.

Le modalità di realizzazione e gestione della banca dati, così come l’acquisizione dei codici identificativi regionali verranno successivamente specificati con un apposito decreto, ancora da emanare.

Per ulteriori informazioni circa le modalità attuative sia della banca dati che del regime d’impresa, si rimanda al decreto ministeriale che verrà adottato entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2021.