Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi ha avuto un forte aumento: locazioni brevi per fini turistici o per motivi di lavoro, affitti di porzioni di immobili, affittacamere, bed & breakfast, locazioni transitorie, ecc.

In assenza di vincoli condominiali, per affittare l’immobile si può stipulare un contratto di locazione breve con il soggetto interessato, si può coinvolgere un agente immobiliare oppure affidarsi a un portale telematico come Airbnb o Booking, tra i più noti, che trattiene una percentuale sul canone.

Il 1° giugno 2017 è entrata in vigore la cosiddetta “tassa Airbnb” (applicabile anche a chi esercita attività di bed & breakfast senza partita Iva), che ha introdotto un nuovo regime di tassazione per contrastare l’evasione fiscale.

L’articolo 4 del Dl 50/2017 dispone che:

«ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca con l’aliquota del 21% in caso di opzione».

Inoltre:

«i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati alle Entrate relativi ai contratti conclusi per il loro tramite».

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati contrattuali è punita con una sanzione da 250 a 2mila euro, ridotta alla metà «se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati».

Chi esercita attività di intermediazione immobiliare, compresi i gestori dei portali online, deve quindi:

• comunicare alle Entrate i dati dei contratti d’affitto inferiori ai 30 giorni, che non necessitano di registrazione; 
• applicare al pagamento, un’aliquota al 21% come cedolare secca sul canone di locazione; 
• in quanto sostituto d’imposta, versare all’Erario il 21% e rilasciare al proprietario dell’immobile la Certificazione unica.

Ai sensi dell’art. 109, comma 3, TULPS i gestori delle strutture ricettive sono tenuti a comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza o Questura le generalità delle persone alloggiate, entro le 24 ore successive al loro arrivo.

In base alle modifiche approvate alla Camera al Decreto Sicurezza bis (articolo 5 del DL 53/2019), di cui è stata promulgata la legge di conversione del Decreto Legge l’8 agosto 2019 dal Presidente della Repubblica, per i soggiorni non superiori alle ventiquattro ore la comunicazione delle generalità delle persone alloggiate deve essere effettuata alla questura territorialmente competente “con immediatezza”. Tale novità, che vedrà probabilmente il limite di 6 ore per la comunicazione, non entra in vigore da subito, ma sarà subordinata all’adozione di un decreto del ministero dell’Interno, che dovrà indicarne le modalità.

In base al comma 2, introdotto in sede di conversione, il Ministero dell’Interno può fornire i dati di tali comunicazioni, in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva, all’Agenzia delle Entrate, che:

• li rende disponibili ai Comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno o il contributo di soggiorno;
• li può utilizzare, unitamente a quelli trasmessi dai soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare, ai fini dell’analisi del rischio relativamente alla correttezza degli adempimenti fiscali;

secondo modalità e termini che saranno definiti da un apposito DM.

Presso il MIPAFT è istituita una banca dati delle strutture ricettive nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi che dovranno essere identificati da un codice alfanumerico, c.d. “codice identificativo”, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione degli stessi.

Lo stesso Ministero, con uno specifico Decreto deve prevedere:

• norme di realizzazione e gestione della banca dati (compresi i dispositivi per la sicurezza e riservatezza dei dati);
• modalità di accesso alle informazioni contenute nella banca dati;
• modalità con cui le informazioni contenute nella banca dati sono messe a disposizione:

1.degli utenti e delle Autorità preposte ai controlli;

2.pubblicati sul sito Internet del Ministero;

• criteri per la determinazione della composizione del codice identificativo, in base a tipologia,

caratteristiche, ubicazione della struttura ricettiva.

Con specifico DM dovranno essere inoltre definite le modalità applicative per accedere ai dati relativi

al codice identificativo da parte dell’Agenzia delle Entrate.

I titolari delle strutture ricettive, gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici devono pubblicare il codice identificativo nelle comunicazioni inerenti all’offerta o alla promozione.

In caso di mancata pubblicazione del codice è prevista una sanzione da € 500 a € 5.000 (in caso di

reiterazione della violazione la sanzione è maggiorata del doppio).